Иммиграция в США через покупку недвижимости

США всегда были и остаются привлекательной страной для иммиграции. Для желающих стать гражданами этой страны ежегодно проводится розыгрыш Green Card, однако шанс выиграть так ничтожно мал, что приходится рассматривать другие варианты. Одним из них является покупка недвижимости в Соединенных Штатах.

Процесс иммиграции в США через покупку недвижимости

Множество рекламных приманок недобросовестных агентств гласят, что получить ВНЖ в этой стране может любой россиянин, купивший там дом или квартиру. К сожалению, Америка не ослабляла миграционный режим, и получить заветный документ не так просто. Став владельцем недвижимости, вы сможете рассчитывать лишь на кратковременное пребывание в течение 30 дней в году.

Можно с уверенностью сказать, что иммиграция в США через покупку любой жилой недвижимости невозможна. Однако есть шанс инвестировать в коммерческую, соблюсти некоторые правила, установленные правительством, и получить право на проживание.
Есть два варианта инвестирования в коммерческую недвижимость. Упрощенный вариант по программе Региональных Центров, действующих под контролем Министерства Иммиграции в сфере координации инвестиций иностранных граждан.
По данной программе требуется инвестировать минимум 500 000 $ в коммерческое предприятие, но не любое, а лишь в то, на которое укажет Министерство. Плюсы данной программы очевидны:

• Минимальная сумма вложения;
• Отсутствие необходимости самостоятельно управлять предприятием.

Всего из 10 000 грин-карт в год предусмотрено 3000 мест именно по этой льготной программе. Оставшиеся 7000 грин-карт отдаются в руки обычных инвесторов. Вторая программа предусматривает инвестиции в 1 000 000 $ в любую коммерческую недвижимость (предприятие), выбранную самим инвестором. При этом вам придется самостоятельно заботится о создании не менее 10 рабочих мест для американцев, о росте прибыльности предприятия и о поддержании его работоспособности.

Критерии выбора коммерческой недвижимости

Разумеется, каждая программа имеет существенный минус – никто не застрахован от банкротства, тем более в текущее нелегкое экономически-нестабильное время.

Именно поэтому к выбору коммерческой недвижимости следует подходить максимально ответственно.  Успешные эмигранты в США советуют обращать внимание на следующие критерии выбора:

• Экономическое положение штата, в котором собираетесь приобретать недвижимость;
• Налоги в выбранном штате и в США в целом;
• Возможные налоговые льготы или их отсутствие;
• Прогнозируемая чистая прибыль предприятия.

С последним пунктом определиться очень сложно, не зная специфики рынка, но здесь на помощь придут агентства, специализирующиеся на недвижимости.

После покупки вам выдается виза инвестора на 2 года, а по прошествии этого времени при соблюдений всех необходимых условий (в частности, инвестиция должна продолжать работать) вы можете претендовать на постоянную грин-карту для себя и семьи. Через 5 лет у каждого есть возможность подать документы на гражданство.

Среди коммерческой недвижимости особый интерес вызывают следующие объекты:

• Отели (инвестирование в гостиничный бизнес);
• Кафе и рестораны;
• Офисы;
• Магазины;
• Промышленные помещения.

Обзор цен на недвижимость в США

На недвижимость в США цены существенно варьируются в зависимости от штата, вида самой недвижимости, близости крупных городов и экономического развития самого региона.
Примерная стоимость коммерческой недвижимости для инвестиций:

• Мини-магазин с АЗС – от 700 000 до 1 100 000 $ (инвестиции) или порядка 2 000 000 $ (полная стоимость).
• Крупный магазин (супермаркет, универсальный магазин) – от 1 100 000 до 1 600 000 $ (инвестиции) или около 2 500 000 – 3 000 000 $ (полная стоимость).
• Крупный спортивный клуб или торговый комплекс примет инвестиции от 5 000 000 $.
• Отель 2* обойдется от 800 000 до 1 200 000 $ в штате Орегон или Вашингтон, а в Калифорнии такой же отель стоит порядка 8-10 000 000$, и половину от этой суммы может принять в качесвте инвестиций.
• В офисное здание можно инвестировать от 1 000 000 до 3 000 000 $, в зависимости от его размера, при этом арендатором может быть как коммерческое предприятие (банк), так и государственное учреждение.

Как купить недвижимость в США

Собственность за рубежом приобрести достаточно сложно, причем сложности связаны, в основном, с грамотным оформлением бумаг. Именно поэтому самостоятельная покупка нежелательна, да и довольно велик риск попасть в руки мошенников.
Всем желающим купить недвижимость в США рекомендуется действовать через посредников – брокеров по недвижимости. Имейте в виду, что самые интересные предложения всегда находятся не в рекламных объявлениях, Интернете или газетах, а в «кармане» продавца/брокера. Это так называемый Pocket Listing, заглянуть в который можно опять же через посредническую российскую компанию или самостоятельно, обладая знанием английского языка и хорошенько порывшись на англоязычных ресурсах.
Итак, вы определились с посредником. Дальнейшие действия таковы:

1. Обязательное подписание агентского договора на оказание услуг. Без этого документа ни одна сделка совершена быть не может.
2. Подбор агентом недвижимости, соответствующей требованиям клиента. Возможет ознакомительный тур.
3. Составление обязательного контракта о покупке недвижимости (Real Estate Purchase contract), перевод депозита в 10 000$ посредством банковского трансфера. Этот документ гарантирует, что выбранный вами объект будет снят с продажи и закреплен за вами.
4. В течение 60 дней после подписания контракта производится оценка недвижимости банком, подача документов на финансирование, проверяется ваша кредитная история, открывается текущий счет в американском банке.
5. Обязательный этап перед окончательной покупкой – так называемая Physical Inspection (независимая проверка), для которой нанимается профессионал. Стоимость услуг такого человека обойдется в 350 $.
6. После всех проверок банк выдает письмо-обязательство с указанием согласия на финансирование (получение ипотечного кредита).
7. Обязательным условием является договор страхования недвижимости.
8. Официальное закрытие сделки производится в присутствии сторон (законного представителя) и нотариуса. В тот же день сделка регистрируется в отделе регистрации сделок с недвижимостью.

После этого вы получаете все документы. Процесс оформления недвижимости в собственность одинаков для всех видов – жилой и коммерческой. После покупки, если нет ограничений, наложенных Региональным центром, недвижимость может сдаваться в аренду, продаваться и т.д.
Разумеется, если вы обладаете необходимой суммой денег, то ипотечный кредит не требуется, и пункты 4-6 упускаются.

Оформление жилой недвижимости (Видео «Цены на недвижимость»)

Несмотря на одинаковую процедуру оформления жилой и коммерческой недвижимости, стоимость жилья все же намного ниже, правда эта покупка никак не отразится на получении вами визы и не поможет эмигрировать.

В престижных для проживания городах стоимость жилья на порядок выше, чем в глубинке. Так, самым дорогим городом является Нью-Йорк, а в таких штатах, как Орегон, Джорджия, Кентукки и др. купить дом будет намного дешевле.

Наиболее выгодным вариантом будет штат Флорида, например, Майами. Во-первых, это престижно, во-вторых, там отличные климатические условия, в-третьих, цены существенно ниже, чем в Нью-Йорке.

Покупка недвижимости в США сегодня является одним из самых перспективных вариантов инвестиционной деятельности. Несмотря на все колебания на мировом рынке, экономика этой страны остается самой сильной в мире, а молодость самого государства и продуманная политика минимизируют возможные риски.

Еще одним преимуществом, которое дает грин-карта, является упрощение визового режима во многие страны.